Fehler beim Hausbau: Lasst euch Zeit und überstürzt nichts!

Baugenehmigung

Seit fast zwei Jahren beschäftige ich mich nun mit dem Thema Hausbau. Inzwischen haben wir ein Grundstück gefunden, die Baugenehmigung ist da und unsere Werkplanung abgeschlossen. Im nächsten Schritt folgen die Ausschreibungen – und sobald es das Wetter zulässt, kann es losgehen. Voraussichtlich Ende Februar/Anfang März 2018.

Ich habe mich in den vergangenen Monaten mit unzähligen Bauherren, Bauleitern und Handwerkern unterhalten. Ich habe Ratgeber gelesen und mir Diskussionen in Foren zu Gemüte geführt – und wenn ich euch nur einen einzigen Tipp geben darf, dann lautet dieser: Lasst euch Zeit!

„In sechs Monaten muss das Haus stehen!“

Es ist unglaublich, was für Geschichten man hört, wenn man sich mit dem Thema Hausbau beschäftigt. Da ist dieses Paar, das seine Wohnung bereits gekündigt hat, noch bevor der Bauleiter das erste Mal das Grundstück gesehen hat. Oder dieser Familienvater, der seine Wohnung verkauft hat, noch bevor überhaupt das Baugesuch eingereicht wurde. Oder dieser Bauherr, der bei Minustemperaturen und trotz aller Warnungen darauf besteht, dass die Erdarbeiten noch im Dezember beginnen.

Solche und ähnliche Fälle findet man bei der Recherche im Internet und Bekanntenkreis zuhauf. Das Storyline ist immer die gleiche: Die Menschen handeln unüberlegt und geraten dadurch in Zeitdruck. Den Zeitdruck geben sie an ihren Bauträger und ihre Handwerker weiter – weil man bezahlt ja „viel“ Geld, da müssen alle gleich springen! Kommen die Handwerker der Aufforderung „schneller zu arbeiten“ nicht nach, werden wilde Hasstiraden im Internet veröffentlicht. Kommen sie der Aufforderung nach und machen deshalb Fehler, wird die „Pfusch am Bau“-Keule geschwungen. Der Anwalt und RTL sind schon auf den Kurzwahltasten des Handys gespeichert.

Irgendwann entdecken die Bauherren dann, dass sie einen Fehler bei der Planung gemacht haben, für die sie sich natürlich ebenfalls keine Zeit gelassen haben. Schuld sind dann natürlich die anderen – wahlweise der Architekt oder die Handwerker. Erneut wird im Internet gepöbelt was das Zeug hält, weil die nachträgliche Änderung natürlich Geld kostet. Alles Abzocke! Überall wird man betrogen!

Ich möchte hier übrigens keinesfalls die Bauunternehmen und Handwerker in Schutz nehmen, denn auch auf deren Seite werden Fehler gemacht und es wird nicht immer sauber gearbeitet. Oft lässt sich das aber vermeiden, wenn man sich als Bauherr von Anfang an mit dem Hausbau Zeit lässt und sauber plant. Ganz davon abgesehen, dass man sich unglaublich viel Stress erspart.

Die Sache mit den Bauzeiten

Ich muss immer schmunzeln, wenn mir jemand erzählt, dass er ein Fertighaus baut, „weil das laut Verkäufer schneller geht“, oder sich für Bauunternehmen XYZ entschieden hat, „weil die nicht nur günstiger waren, sondern auch noch versprochen haben, dass das Haus einen Monat früher fertig ist“. Mitunter drängt sich einem der Eindruck auf, dass manche Bauherren belogen werden möchten. Das rationale Denken setzt aus. Selbst wenn objektiv erkennbar ist, dass ein Haus überhaupt nicht in fünf Monaten gebaut werden kann, bekommt meist das Unternehmen den Zuschlag, das im Verkaufsgespräch „dem Kundenwunsch entspricht“. Am Tag der Vertragsunterzeichnung wird dann auch gleich die Wohnung gekündigt und im Anschluss ist das Drama groß, wenn der Bau zwei bis drei Monate länger dauert.

Der Punkt ist der: Beim Hausbau gibt es unglaublich viele Variablen, die zum Teil niemand beeinflussen kann. Aus diesem Grund kann zu Beginn auch niemand auf den Tag genau vorhersagen, wann der Schlüssel übergeben werden kann.

Ein paar Beispiele:

  • bevor überhaupt ein Baugesuch erstellt werden kann, muss das Haus mit dem Architekten geplant werden. Je nachdem, wie viele Änderungswünsche man als Bauherr hat, kann das eine Woche oder auch mal zwei Monate dauern.
  • die Baugenehmigung kann nach drei Monaten kommen, manchmal aber auch erst nach einem halben Jahr: Zwei Wochen nachdem wir unser Baugesuch eingereicht hatten, wurden wir in einem Schreibend darüber informiert, dass die Garage einen halben Meter zu lang sei und man das Baugesuch erst bearbeiten werde, wenn das korrigiert ist. Der Architekt musste die Änderung einarbeiten, die Unterlagen erneut ausdrucken, ich musste alles persönlich zum Bauamt bringen und schon waren wieder insgesamt vier Wochen vergangen, in denen nichts bearbeitet wurde.
  • wenn man ohne Baugenehmigung mit der Werkplanung startet, geht man das Risiko ein, dass im Nachgang größere Änderungen kostenpflichtig vorgenommen werden müssen. Wartet man auf die Baugenehmigung, muss man weitere ein bis zwei Monate einplanen, bis die Werkplanung erstellt wurde.

Allein die drei Punkte, die ich gerade beschrieben habe, können problemlos fünf bis acht Monate in Anspruch nehmen. Je nach Feier-, Krankheits und Urlaubstagen noch länger. Und wir reden hier nur von der Planungsphase! Bislang hat noch keine Schaufel den Boden des Grundstücks berührt.

Und dann geht es weiter. Unsere Baugenehmigung kam beispielsweise Mitte November. Obwohl wir die Werkplanung schon haben, kann der eigentliche Hausbau wetterbedingt aber erst im Frühjahr starten. Wir haben uns darüber nie aufgeregt, sondern die Zeit genutzt, um immer mal wieder unsere Pläne (Welcher Fußboden? Welche Badausstattung? Welche Wärmepumpe?) zu überdenken, Anpassungen vorzunehmen und offene Fragen zu klären. Wer sich diese Zeit nicht nimmt, bemerkt Fehlentscheidungen oft erst, wenn es zu spät ist.

Von daher: Ärgert euch nicht über Verzögerungen und plant von Anfang an mehr Zeit ein. Am besten setzt ihr euch gar keine Fristen. Eure Nerven werden es euch danken.

Veröffentlicht von Frank Feil

Blogger aus Leidenschaft seit über 12 Jahren. Ist selbstständig und macht irgendwas mit Social Media. Liebt das Reisen und guten Gin. Baut zur Zeit ein Haus.

2 Kommentare

  1. Hallo Herr Feil,

    wir wollen ein Haus in Calw mit HDH bauen. Wir hoffen sehr, nachdem wir unsere Verträge bereits am 2. Mai 2017 unterschrieben haben und unsere Baugenehmigung im September desselben Jahres erhalten haben, dass es nun zügig losgeht. Wir sind keineswegs unzufrieden. Es dauert allerdings alles deutlich länger als ursprünglich geplant, was unser Leben mit zwei kleinen Kindern, zwei anspruchsvollen Vollzeitjobs und einem enormen Koordinationsaufwand im Alltag stark erschwert hat.

    Wir teilen Ihre Meinung an dieser Stelle nur bedingt, gehen aber davon aus, dass Sie an einem konstruktiven Austausch von Bauherr zu Bauherr interessiert sind.

    Für die Bauherren ist das eigene Bauprojekt sicherlich immer etwas Besonderes. Pragmatisch gesehen handelt es sich aber um stark standardisierte Prozesse einer technisch ausgereiften Branche – keiner von uns hat einen Nachbau des Schlosses Neuschwanstein in Auftrag gegeben. Bei solider Koordinationsleistung und mit weitreichenden Erfahrungswerten müsste der Bauträger ziemlich genau wissen wie lange es dauert, bis ein Haus steht!

    Die langen Wartezeiten sind nach unserer Auffassung auch keineswegs überwiegend extern bedingt – hierzu fallen uns spontan nur das Wetter und die Baugenehmigung ein. Die unverhältnismäßigen Verzögerungen entstehen wahrscheinlich vorrangig dadurch, dass die Kapazitäten stark ausgeschöpft sind und die Bauträger aus ökonomischen Gründen dennoch daran interessiert sind, möglichst jeden Auftrag anzunehmen. Die sogenannte Vorbereitungsphase ist demnach möglicherweise eine Art Vorratsverwaltung – natürlich immer legitim und innerhalb des abstrakten Vertragswerks.

    Inwiefern diese Lässigkeit, die Sie in Ihrem Text als förderlich darstellen, tatsächlich möglich ist, hängt zum größten Teil von persönlichen Lebensumständen in der Bauphase ab. Wenn sich ein Bauträger bei seiner Prognose der Bauzeit (bewusst oder unbewusst) stark verschätzt, hat dies für Familien nach unserer Auffassung meistens weitreichende Konsequenzen. Da die meisten Menschen ihren Traum vom Eigenheim in der komplexesten Zeit Ihres Lebens umsetzten „müssen“, ist es sicherlich schwer, sich entspannt zurückzulehnen. Den Gedanken, erst in der Rente zu bauen, haben wir schnell verworfen.

    Die starke Nachfrage nach Bauleistungen hat offenbar dazu geführt, dass die enorm hohen Preise nicht mehr die tatsächlich erbrachte Leistung, sondern die Verknappung auf der Angebotsseite widerspiegeln. Die gegenwärtig geringe Zinslast ist unseres Erachtens dadurch im Wesentlichen zum Nachteil der Bauherren kompensiert. In diesem Zusammenhang halten wir es für durchaus berechtigt, etwas mehr für das „viele“ Geld zu fordern, zumindest aber stark überdurchschnittliche Dienstleistungsstandards.

    Jeder, der sich mit HDH beschäftigt, entdeckt in kürzester Zeit diesen Blog. Insofern haben Sie mit Ihrer proaktiven Strategie alles richtig gemacht und können getrost davon ausgehen, dass Ihre Bauphase besonders vorbildlich und zu Ihrer vollsten Zufriedenheit in der vereinbarten Zeit zu Ende gehen wird.

    Gerne würden wir erfahren, ob Sie bereits eine Bauanlaufberatung hatten und wann es bei Ihnen losgeht. Sofern Sie dies erlauben, würden wir Ihre Plattform auch gerne nutzen, um gelegentlich über unsere (hoffentlich gute) Erfahrungen mit HDH zu berichten. Wenn Sie möchten bzw. darin auch für sich einen Vorteil erkennen, können wir uns auch regelmäßig per E-Mail austauschen.

    Grüße aus Renningen!

    • Hi!

      vielen Dank für das ausführliche, konstruktive Feedback. Sie haben natürlich vollkommen recht, dass vieles auf die persönlichen Umstände ankommt und der Koordinationsaufwand zum Teil immens ist – und das schon bevor es überhaupt losgeht. Das erlebe ich beispielsweise gerade beim Thema Finanzierung, bei der eigentlich alles seit längerer Zeit in trockenen Tüchern ist, wo allerdings kleine Formalitäten zu echten Herausforderungen werden, weil die entsprechenderen Stellen nicht in die Pötte kommen. Und so ist man permanent im Stress und muss zwischen den unterschiedlichen Beteiligten „vermitteln“ respektive koordinieren.

      Was ich allerdings grundsätzlich mit diesem Beitrag sagen wollte: Unabhängig davon, mit wem man baut, sollte man nie vorschnell die Wohnung kündigen oder das alte Eigenheim verkaufen. Irgendwas kommt immer an irgendeiner Stelle dazwischen und sorgt für Verzögerungen. Mal sind es Ämter, mal die Handwerker. Wenn man sich dann schon allzu sehr auf ein fixes Datum eingeschossen hat, artet das schnell in enormen Stress aus. Das soll natürlich nicht heißen, dass man eine bezahlte Leistung nicht einfordern sollte, sondern lediglich, dass eine gewisse Gelassenheit manchmal von Vorteil sein kann.

      Zu Ihrer Frage: Das Bauanlaufgespräch hatten wir vergangene Woche. Baubeginn ist für Ende April angesetzt.

      Viele Grüße aus Mühlacker

      Frank

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