Tipps für die Suche nach dem richtigen Grundstück / Bauplatz (Teil 1)

Im Januar 2016 haben wir uns dazu entschlossen, ein Haus zu bauen. Zuvor hatten wir einige ältere Häuser besichtigt, die aber nach Makler, Notar, Grundsteuer und Renovierungsarbeiten teurer als ein Neubau gewesen wären – und dann noch immer nicht zu 100 Prozent unseren Vorstellungen entsprochen hätten.

Also haben wir uns auf die Suche nach einem Bauplatz im Enzkreis gemacht, genauer gesagt in Mühlacker. Nach über einem Jahr haben wir unser Wunschgrundstück schließlich gefunden, den Kaufvertrag unterschrieben – und sind nun um zahlreiche Erfahrungen reicher. Diese möchte ich anderen Bauherren, die sich erst gerade auf die Suche machen, nicht vorenthalten. Vorneweg: Ihr braucht vor allem Geduld! 😉

1. Die Nachfrage nach Grundstücken ist hoch, das Angebot gering

Bevor ihr euch überhaupt auf die Suche begebt, solltet ihr euch darüber im Klaren sein, dass derzeit aufgrund der niedrigen Zinsen unzählige Menschen bauen wollen und ebenfalls Grundstücke suchen. Von der Vorstellung, dass ihr viel Geld für einen Bauplatz bezahlen wollt und die Verkäufer euch deshalb hofieren, müsst ihr euch verabschieden. Das Gegenteil ist der Fall. Sobald ein Bauplatz auf irgendeiner Immobilienplattform auftaucht, steht das Telefon des Verkäufers nicht mehr still. Einige Leute geben Zusagen, ohne das Grundstück besichtigt zu haben. Andere überbieten den Kaufpreis um 40.000 Euro, um die Konkurrenz auszustechen.

Beispiel: An einem Samstagabend um 23 Uhr ging eine Anzeige auf immobilienscout24 online – und ich bekam eine E-Mail-Benachrichtigung (dazu später mehr). Obwohl das Grundstück über unserem Budget lag, wollten wir es uns dennoch anschauen und ich antwortete noch am selben Abend. Am Montagmorgen bekam ich einen Anruf und wir wurden am Dienstagnachmittag zu einer Besichtigung eingeladen. Dabei zeigte sich, dass das Grundstück nicht nur teuer, sondern auch völlig zugewuchert war. Riesige Bäume, eine Gartenhütte und unzählige Steine inklusive. Bevor man überhaupt mit dem Bau hätte beginnen können, wären mindestens 20.000 bis 30.000 Euro notwendig gewesen, um das Grundstück zu “säubern”. Für uns hatte sich die Sache damit erledigt, was der Maklerin allerdings völlig egal war, denn sie hatte zu diesem Zeitpunkt bereits fünf Zusagen. Maximal zwei Tage hätten wir Zeit, um doch noch zuzusagen. Dann lege Sie die “Bewerber” dem Besitzer vor und dieser entscheide, wer das Grundstück bekomme.

Dieses Beispiel verdeutlicht, in welchen Wettkampf ihr euch begebt – und in unserer Region ist das noch harmlos. Ein paar Kilometer weiter, im Großraum Karlsruhe, kommen in Neubaugebieten bisweilen mehr als 50 Bewerber auf einen einzigen Bauplatz!

Damit dürfte klar sein, dass die Suche nach eurem Wunschgrundstück kein Zuckerschlecken wird. Aber dennoch ist es mit etwas Zeit und Geduld möglich, einen passenden Bauplatz zu finden.

2. Wie sieht euer Wunschgrundstück / Traumhaus aus?

Egal, wie frustrierend die Bauplatzsuche ab und an sein sollte, ihr dürft niemals in Aktionismus verfallen! Unter Umständen müsst ihr mit dieser (falschen) Entscheidung ein Leben lang leben. Überlegt euch deshalb gut, wie euer Wunschgrundstück beziehungsweise Traumhaus aussehen sollte. Legt gleich zu Beginn Kriterien fest, die der Bauplatz auf jeden Fall erfüllen muss – und werft diese niemals über Bord, nur weil euch die Gelegenheit gerade günstig erscheint!

Wichtige Kriterien für das Grundstück:

• Größe: Reichen euch 350 Quadratmeter, weil ihr ohnehin keinen Garten wollt, oder sollten mehr als 500 Quadratmeter sein, damit die Kinder auf der grünen Wiese hinter dem Haus spielen können?
• Lage: Legt fest, in welchem/r Ort/Stadt sich der Bauplatz befinden soll. Könnt ihr euch vorstellen, in der zehn Kilometer entfernten Ortschaft zu bauen? Dann sucht auch dort. Falls nicht, konzentriert eure Suche ausschließlich auf euer Wunschgebiet.
• Bebauungsplan: Was darf auf dem Grundstück überhaupt gebaut werden? (siehe nächster Absatz)
• Ausschlusskriterien:  Definiert eure No-Gos (Hanglage, nahe am Flughafen, kein Breitband-Internetzugang verfügbar, schlechte Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, usw.)

Wichtige Kriterien für das Traumhaus:

• Größe: Wie viele Quadratmeter soll das Haus auf einer Ebene haben?
• Geschosse: Legt ihr Wert auf zwei Vollgeschosse oder könnt ihr auch mit Dachschrägen leben?
• Dachform: Soll es ein Flachdach sein? Oder ein Spitzdach? Oder ein Walmdach? Oder ist euch das völlig egal?

Das waren jetzt die Kriterien, die wir persönlich für unsere Suche definiert hatten. Bei euch sieht der Katalog vielleicht ganz anders aus. Wichtig ist nur, dass ihr euch einen Rahmen vorgebt und diesen nicht verlasst. Ich spreche aus Erfahrung: Wir haben zwei Grundstücke angeschaut, die sich in einer Ortschaft befanden, die wir eigentlich ausgeschlossen hatten – und schon auf dem Weg dahin, wurde uns klar, dass wir das Grundstück nicht kaufen werden, egal wie toll es vielleicht sein sollte. Verschwendet nicht eure Zeit! 😉

3. Checkt zuerst den Bebauungsplan! IMMER!

Bebauungspläne sind die Pest. Durch sie werden selbst die schönsten Bauplätze zu einem unbrauchbaren Stück Land. Am Anfang unserer Suche habe ich mir über das Thema überhaupt keine Gedanken gemacht – bis folgendes passiert ist:

Über einen Bekannten wurde uns der Kontakt zu einem Mann vermittelt, der ein wunderschönes, ebenes Grundstück in bester Lage zu verkaufen hatte. Jackpot! Wir trafen uns mit dem Mann und besprachen alles. Vor unserem geistigen Auge sahen wir schon unser Traumhaus auf dem Bauplatz stehen – doch dann zog er den Bebauungsplan der Gemeinde aus der Tasche. Auf das riesige Grundstück durfte man ein Haus mit einem Vollgeschoss und einer Traufhöhe von 3,65 Meter bauen – bei einer Dachneigung von 18 bis 22 Grad. Als wir den Plan unserem Architekten zeigten, lachte dieser nur, da das Obergeschoss des Hauses bei diesen Vorgaben nur aus Dachschrägen bestehen würde – und de facto kaum nutzbar wäre. Er schlug vor, beim Bauamt anzurufen, denn mit 40 Grad Dachneigung wäre schon was ganz ordentliches möglich. Der nette Mann vom Bauamt erklärte mir dazu: “Eventuell könnte man 24 Grad genehmigt bekommen, aber da müsste dann zuerst der Gemeinderat abstimmen.”

Zuerst hielt ich das für einen Scherz, aber leider war es keiner. Der Bauplatz wurde übrigens noch monatelang auf diversen Plattformen angeboten, weil sich niemand fand, der das eigentlich erstklassige Grundstück unter diesen Bedingungen kaufen wollte.

Ab diesem Zeitpunkt habe ich mir immer zuerst den Bebauungsplan zukommen lassen, bevor ich einen Besichtigungstermin vereinbart habe. Ich kann nur jedem empfehlen, sich mit den Begrifflichkeiten von Bebauungsplänen vertraut zu machen, da man ansonsten böse Überraschungen erleben kann. Diese Anleitung hilft euch weiter.

Bei uns ist es beispielsweise schier unmöglich, Grundstücke zu finden, auf denen zwei Vollgeschosse errichtet werden dürfen. Es gibt strikte Vorschriften, welche Neigung und Form (meistens Spitzdach) die Dächer haben müssen. Dazu kommt dann in einigen Fällen noch eine vergleichsweise geringe Grundflächenzahl (Flächenanteil eines Baugrundstückes, der überbaut werden darf), die für zusätzliche Einschränkungen sorgt. Nur zehn Kilometer weiter, im Neubaugebiet einer anderen Gemeinde, sieht es schon wieder ganz anders aus: Spitzdach, Flachdach, zwei Vollgeschosse, Aufbauten auf dem zweiten Vollgeschoss – alles kein Problem. Der Bauherr darf selbst entscheiden, wie er sein Traumhaus gestaltet.

Aber Kopf hoch! Nach einjähriger Suche haben wir bei uns dann doch noch ein Grundstück gefunden, auf dem zwei Vollgeschosse erlaubt sind – gewissermaßen die Nadel im Heuhaufen. Was ich damit sagen will: Geduld zahlt sich am Ende aus! 🙂

4. Fortsetzung folgt…

Ausblick: Wie und wo suche ich am besten nach einem Grundstück? Wie gehe ich vor, wenn ich ein Grundstück gefunden habe? Was sollte ich auf keinen Fall tun?