Tipps für die Suche nach dem richtigen Grundstück / Bauplatz (Teil 2)

Im ersten Teil meiner Reihe „Tipps für die Suche nach dem richtigen Grundstück / Bauplatz“ habe ich euch bereits vorgewarnt, dass ihr euch auf einen harten Wettbewerb einstellen müsst. Zudem solltet ihr euch vorab Gedanken darüber machen, was ihr wollt – und euch mit Bebauungsplänen auseinandersetzen!

Sobald das erledigt ist, kann die Suche beginnen. In der Theorie. In der Praxis empfiehlt es sich, dass ihr noch einige Illusionen über Bord werft, um das Frustrationslevel später so gering wie möglich zu halten.

4. Verabschiedet euch vom Bodenrichtwert!

Bodenrichtwerte sind aus Kaufpreisen ermittelte durchschnittliche Bodenwerte je Quadratmeter für ein Gebiet mit im Wesentlichen gleichen wertbestimmenden Merkmalen wie Entwicklungszustand, Art und Maß der baulichen Nutzung sowie Grundstückszuschnitt. Sie sind bezogen auf Grundstücke, deren Eigenschaften für das Gebiet typisch sind (Bodenrichtwertgrundstücke). – Stadt Pforzheim

Grundsätzlich sind Bodenrichtwerte eine gute Sache. Sie zeigen euch, in welchen Gebieten einer Gemeinde das Bauland teurer ist, und wo günstiger. Ihr könnt sie heranziehen, um euch einen ersten Eindruck von den PreisUNTERSCHIEDEN in eurer Gegend zu verschaffen.

Die in den Bodenrichtwert-Tabellen aufgeführten Preise jedoch, haben mit der Realität oft wenig zu tun. Das gilt insbesondere, wenn ihr euer Grundstück von einer Privatperson kauft und nicht von der Gemeinde. Zu Beginn unserer Suche haben wir uns beispielsweise in einem Nachbarort einen Bauplatz angeschaut, der laut Bodenrichtwert in etwa 200 Euro pro Quadratmeter kosten sollte. Der Verkäufer teilte mir schon am Telefon mit, dass er 300 Euro will. Ihm sei klar, dass das nicht wenig sei, aber es gäbe bereits jetzt genug Interessenten, die bereit wären, diesen Preis zu bezahlen.

Merkt euch: Je größer und attraktiver das Grundstück, desto mehr weicht der Preis vom Bodenrichtwert ab – denn dann konkurriert ihr nicht nur mit anderen Privatpersonen, sondern auch mit Investoren, die sich mit Reihen- und Mehrfamilienhäusern eine goldene Nase verdienen wollen.

5. Ein Grundstück von der Gemeinde oder von Privat?

Viele mit denen wir vorab gesprochen haben, haben uns empfohlen, ein Grundstück von der Gemeinde zu kaufen. Das sei am billigsten, da man sich die Provision für den Makler spare und sich die Gemeinden noch am ehesten an den Bodenrichtwerten orientierten.

Beides ist richtig – allerdings ist die Wahrscheinlichkeit, an das Grundstück einer Gemeinde zu kommen, derzeit so hoch, wie ein Sechser im Lotto. Einerseits liegt das daran, dass die Gemeinden schlichtweg keine Grundstücke mehr besitzen. Wir haben mit mehreren Rathäusern telefoniert und stets die freundliche Empfehlung bekommen, dass wir uns lieber gleich auf die Suche im privaten Sektor konzentrieren sollen. Man arbeite zwar mit Hochdruck daran, neue Baugebiete zu erschießen, aber das könne noch ein paar Jahre dauern.

Andererseits gelten bei den Grundstücken von Gemeinden ganz andere Regeln, als auf dem „freien“ Markt – und das macht die Angelegenheit erst so richtig kompliziert. Wir haben unseren Bauplatz von einem Investor gekauft: Die Anzeige ging online, wir haben uns als erste darauf gemeldet, ein kurzes Feedback mit Adresse sowie Bebauungsplan erhalten, das Grundstück angeschaut, zugesagt – und die Sache war erledigt. Wer zuerst kommt, mahlt zuerst.

Bei Grundstücken in Gemeindebesitz – insbesondere in Neubaugebieten – ist das nicht so einfach, denn hier gibt es in den allermeisten Fällen einen Katalog mit sozialen Kriterien, die erfüllt sein müssen, um überhaupt in die engere Auswahl zu kommen. Bevorzugt behandelt werden die, die bereits längere Zeit in der jeweiligen Gemeinde oder dem Ortsteil leben. Weitere Sozialpunkte gibt es, wenn man verheiratet ist und Kinder hat (je mehr, desto besser). Ist einem Fall gab es sogar Punktabzug, wenn das Haushaltseinkommen bei über 60.000 Euro im Jahr lag (kein Scherz!).

Inzwischen sind wir zwar verheiratet, zu Beginn unserer Bauplatzsuche waren wir das aber noch nicht. Kinder? Nope. Wohnhaft in der Gemeinde mit dem Neubaugebiet? Nope. Wir haben uns von dem Gedanken ein Grundstück von der Stadt zu kaufen, somit gleich zu Beginn verabschiedet. Und versteht mich nicht falsch: Bei der Vergabe soziale Kriterien anzulegen, ist grundsätzlich eine gute Sache – nur eben nicht für die, die durch das Raster fallen! 😉

Dennoch gibt es natürlich viele Familien, die diese Kriterien erfüllen – und dementsprechend hoch ist die Nachfrage nach Gemeindegrundstücken:

Mitte 2016 lasen wir in der Zeitung, dass gerade der Spatenstich für ein größeres Neubaugebiet (64 Bauplätze) im Nachbarort gefeiert worden war. Ich rief bei der Gemeindeverwaltung an, um mich nach den Grundstücken zu erkundigen. Ich konnte in der Stimme des Rathausmitarbeiters förmlich das Mitleid spüren – und zugleich die Überraschung, dass ich mich erst so spät melde. Die 64 Bauplätze seien schon seit Ende 2015 alle vergeben. Eine Warteliste gäbe es, diese sei aber bereits seit Monaten geschlossen, nachdem sich rund 80 Familien hatten eintragen lassen.

Spätestens jetzt sollte jedem das Ausmaß des Dilemmas bewusst sein.

6. Die Bauplätze von heute sind winzig und kleben aneinander

Ihr seid in Süddeutschland auf der Suche nach einem großen Grundstück mit 700 bis 900 Quadratmetern? Viel Glück! 😉 Auch wir sind ursprünglich mit diesem Wunsch angetreten, da wir einen schönen, weitläufigen Garten hinter dem Haus wollten – und zumindest etwas Privatsphäre. Wie sich bald herausstellte, ist es als Privatperson allerdings nahezu unmöglich, an ein solches Grundstück heranzukommen.

Das Problem ist, dass die Menschen heutzutage nahezu alles kaufen – auch Grundstücke mit 300 Quadratmetern und weniger, auf die man lediglich ein Haus von der Größe einer Schuhschachtel stellen kann. Egal, Hauptsache ein Grundstück. Nachgedacht wird später. Davon profitieren in erster Linie die Grundstückseigentümer, die ihren schönen 900-Quadratmeter-Bauplatz in drei Teile teilen, den Preis pro Quadratmeter erhöhen und sich vor Anrufen dennoch kaum retten können. Oder sie verkaufen alles an einen Investor, der mal eben neun Reihenhäuser auf das Grundstück knallt. In diesem Bieterwettstreit können nur Menschen mithalten, denen das Geld wirklich völlig egal ist.

Uns wurde im vergangenen Jahr ein Grundstück angeboten, das auf den ersten Blick recht attraktiv erschien: eben, ruhige Lage, etwas 450 Quadratmeter. Eigentlich zu klein, aber ok, schauen wir mal. Beim Grundstück angekommen, waren wir positiv überrascht, denn das Grundstück lag idyllisch zwischen drei Nachbargrundstücken. Nur eine Seite grenzte an die Straße an. Aber das waren doch mindestens 1000 Quadratmeter? Anruf beim Verkäufer. „Ja ach so, habe ich Ihnen das nicht gesagt? Das was sie da sehen, sind zwei Grundstücke. Das an der Straße gehört schon jemandem. Verkauft wird das hintere.“ – „Und wie kommt man auf das Grundstück, wenn es in der Mitte zwischen vier Häuser eingekesselt ist?“ – „Das ist kein Problem. Zu den 450 Quadratmetern gehört schon die vier Meter breite Einfahrt, die müsste man halt am vorderen Grundstücke vorbei bauen.“ Sinn für Humor hatte der Mann, das muss man ihm lassen. Ganz davon abgesehen, dass die Erschließungskosten aufgrund des Abstands zur Straße immens gewesen wären, hätte allein die Zufahrt bereits mehr als hundert Quadratmeter des Grundstücks in Beschlag genommen. Das wäre eine teure Einfahrt geworden – und das zu einem von allen Seiten umbauten Grundstück. Blanker Unsinn, aber leider Realität.

Leider sieht es auch in vielen Neubaugebieten nicht besser aus. Jeder Quadratmeter wir zu Bauland erklärt, jede zusammenhängende Fläche so oft geteilt, bis am Ende nur noch „Bauplätzchen“ übrig bleiben.

Einen Vorteil hat das Ganze allerdings: Bei vier Bauherren muss nur noch einer die Zeitung abonnieren. Die anderen Drei können von ihren Fenstern aus jeden Morgen mitlesen – und das ganz ohne Fernglas.

7. Fortsetzung folgt…

Nun, da ihr auf die ganzen Unwägbarkeiten bei der Suche nach eurem Wunschgrundstück vorbereitet seid, können wir uns im nächsten Teil der eigentlichen Suche widmen. Soviel sei vorweg verraten: Vermeintliche Schnäppchen haben immer einen Haken und Suchanzeigen in der Lokalzeitung sind rausgeworfenes Geld. Stay tuned! 😉

1 Kommentar

  1. Wirklich interessant zu lesen, und es ist leider so, wie der Verfasser schreibt. Baugebiete werden zwar ausgewiesen, aber es hapert oft am Tempo, und dann kommen die Kriterien hinzu, wie der Verfasser sie hier treffend schildert.
    Meines Erachtens sollte man den Wünschen der Bauherren im Außenbereich, beispielsweise größere Grundstücke Rechnung tragen. Mehrgeschossigen Wohnungsbau oder überhaupt verdichteten Wohnraum würde ich viel lieber innerörtlich Vororten, da ist oft eine solche Nachnutzung von leerstehendem Wohnraum, oder als Konversion, für beispielsweise alte Scheunen der richtige und nachhaltige Wert. Dies würde die Orte im inneren wieder beleben und den (übermäßigen) Druck auf Neubaugebiete entscheidend mindern. Doch als Stadtrat erlebe ich hier in Mühlacker, dass in allen Sanierungsgebieten (Dürrmenz, Lienzingen und Mühlhausen) davon kaum Gebrauch gemacht wird, wobei in Dürrmenz dies teilweise im Bereich altengerechtes Wohnen am „Bischoff-Wurm Platz“ gelungen ist.
    Freue mich auf weitere News in diesem informativen Blog👍

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